Москве в 2020-м обещали бурный рост спроса и цен на жилье, но вольный полет столичного рынка новостроек внезапно прервал коронавирус. После начала распространения заразы в России интерес к приобретению квартир рухнул, а в Москве, как в главном очаге COVID-19, особенно: местные и гости столицы сосредоточились на добывании гречки и медицинских масок. Когда в городе ввели режим самоизоляции, продажи практически сошли на нет — правда, ненадолго. Застройщики оперативно переместились в онлайн и теперь продают квадратные метры дистанционно, коварно отказываясь урезать ценники. Интернет-мучения продавцов и покупателей, долгожданные скидки на квартиры и несветлое будущее московских строек — в материале «Ленты.ру».
У вас упало
Коронавирус уже назвали «черным лебедем» для рынка жилья (и для многих других секторов экономики): он появился внезапно, спровоцировав масштабный хаос. В сложившихся условиях падение цен на жилье было бы логичным, но на самом деле средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках снижалась и без «лебедя». По данным «Мира квартир», за три первых месяца 2020-го столичный «квадрат» потерял в цене 2 процента, к началу апреля он стоил 217,5 тысячи рублей. Общая стоимость новой квартиры за тот же период уменьшалась на 0,5 процента, до 12,99 миллиона рублей.
При этом в целом за первый квартал 2020-го цены на новое жилье выросли в 41 из 70 крупнейших российских городов, то есть Москва внезапно попала в группу аутсайдеров. «В некоторых городах цены исчерпали возможности роста, либо большинство застройщиков там сознательно избрали стратегию не повышать их», — поясняют эксперты. Такую стратегию они считают правильной: лучше распродать побольше по текущим ценам, чем остаться с грузом квартир в будущем, когда давление на российскую экономику достигнет пика из-за карантинных мер и падения курса рубля.
Спрос на московскую недвижимость до начала самоизоляции тоже не бил рекорды. Был короткий его скачок в первой половине марта, когда обвалился курс национальной валюты из-за срыва сделки в рамках ОПЕК+ и последовавшего падения цен на нефть. Многие поспешили вложить в недвижимость стремительно теряющие ценность рубли, но статистику это не спасло.
По данным Росреестра, в феврале на московском рынке новостроек зарегистрировали 5,9 тысячи сделок — на 18 процентов меньше, чем в феврале 2019-го (7,2 тысячи сделок). За январь-февраль число покупок нового жилья в городе снизилось на 14 процентов, до 10,882 тысячи ДДУ — против 12,6 тысячи за аналогичный период 2019-го. Мартовские показатели также оказались провальными — продажи в годовом выражении упали на 5 процентов — и это при ажиотаже в начале месяца.
Для понимания ситуации в целом статистика не нужна: после того, как людей принудительно загнали в квартиры, офисы продаж на стройплощадках опустели. С 30 марта в Москве разрешается выходить из дома только для поездок на работу (если это обязательно), за продуктами, в аптеку, для выгула собак и для того, чтобы выкинуть мусор. Пункта «для приобретения жилья» в этом списке нет, но застройщики, кажется, нашли выход из ситуации.
Попали в сеть
О полном прекращении продаж квартир в Москве речи не идет, заверяют представители строительных компаний и риелторы. И даже остановленные с 13 апреля стройки не смущают покупателей. «Уровень снижения продаж зависит от конкретного проекта и его уровня ликвидности, — говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». — В некоторых объектах сделки сократились на 15-20 процентов. Заметнее других почувствовали сокращение активности покупателей девелоперы масштабных проектов, где ежемесячно заключаются десятки и даже сотни договоров долевого участия. Девальвация рубля и режим самоизоляции привели к сокращению сделок у них на десятки процентов».
Большинство крупных застройщиков смогли быстро запустить интернет-продажи жилья. Процедура несложная, но чаще всего пройти ее онлайн от начала до конца не получается, особенно если покупателю нужно оформить ипотеку. Правда, банкиры тоже постепенно налаживают дистанционное взаимодействие с клиентами. Центробанк временно либерализовал правила идентификации граждан, претендующих на получение жилищных кредитов: теперь банки могут проводить ипотечные сделки удаленно. Сбербанк тем временем сообщил о запуске ипотеки «с доставкой на дом». Сотрудники банка, в соответствии с веяниями времени обеспеченные «средствами индивидуальной защиты», приезжают сами, чтобы заемщик мог подписать все необходимые документы, не нарушая режима самоизоляции.
«По сути, процесс приобретения квартиры онлайн не отличается от покупки в интернет-магазине, — рассказывает Людмила Матвеева, директор по маркетингу и рекламе «ПИК». — Сначала клиент выбирает квартиру на сайте: можно воспользоваться 3D-шоурумом, чтобы, например, понять, как выбранная планировка позволит расставить мебель. При бронировании выбранной квартиры для клиента создается личный кабинет, где указываются все персональные данные. Далее клиент выбирает параметры сделки (форму оплаты, форму собственности, возраст участников, гражданство), загружает необходимые документы, указывает банк, в котором хотел бы открыть аккредитив, и оформляет электронно-цифровую подпись (ЭЦП). После того, как договор долевого участия (ДДУ) будет подготовлен, клиент проверяет его, подтверждает оплату и оплачивает сделку».
По словам Матвеевой, все офлайн-сервисы доступны онлайн: клиенты могут оплатить недвижимость картой или, в случае с ипотечной сделкой, подать заявку на кредит и открыть аккредитив через личный кабинет на сайте. «Мы несколько лет работали над тем, чтобы сделать ипотеку и покупку квартиры по-настоящему, по-честному онлайн, — говорит эксперт. — Чтобы любой клиент, даже тот, который раньше не был клиентом конкретного банка, смог получить ипотеку и купить квартиру «не выходя из комнаты». И у нас это получилось. Это абсолютно революционный прорыв, после которого возврата назад к «бумажным» сделкам не будет. Мы уверены, что тенденция к росту сделок онлайн будет расти взрывными темпами».
«Ипотека и регистрация договоров также возможны в режиме онлайн. На сегодняшний день сложности есть только по открытию эскроу-счетов, но я уверен, в течение недели мы эту сложность преодолеем», — утверждает директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.
Банки могут просить клиента приехать на подписание договора лично, но далеко не все готовы нарушить режим самоизоляции. В результате доля сделок по ипотеке с начала особого режима сократилась с 75 до 57 процентов
Анна Боимкоммерческий директор ГК «А101»
В ГК «ФСК» онлайн-продажи запустили еще в 2019 году (в части онлайн-бронирования), но полноценно механизм начал функционировать сразу после перехода офиса компании на дистанционный режим работы. Забронировать квартиру у застройщика можно через сайт, там же оплатив бронь. Документы на покупку квартиры также оформляются онлайн. «Если есть необходимость в нотариальном заверении документов, то на этом этапе мы предлагаем своим клиентам воспользоваться услугами выезда нотариуса на дом, — поясняет коммерческий директор компании Ольга Тумайкина. — Подготовленные и подписанные ЭЦП документы также в электронном виде через онлайн-сервисы направляются в Росреестр на регистрацию». Оплатить сделку клиент также может дистанционно. С одобрением ипотеки помогут менеджеры, но оформлять ее придется самостоятельно.
В группах компаний «Гранель», «Самолет», «А101», УК «Развитие» и «СМУ-6 Инвестиции» работают по аналогичной схеме. «Есть некоторая задержка по времени с клиентами, которые приобретают жилье с помощью ипотечного кредита — человеку необходимо ехать в банк для подписания кредитного договора, — отмечает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам «Гранель». — Важным фактором этой задержки является ограниченное количество работающих офисов банков, а также тот факт, что еще не все банки сейчас рассматривают выписки из Пенсионного фонда и с лицевого счета (зарплатного) клиента, а работодатели в нынешней ситуации не всегда могут предоставить справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки».
Риелторы тоже наладили удаленную работу: консультируют клиентов дистанционно. Крупным агентствам, правда, пророчат миллионные убытки только за неделю простоя московских строек, но в столичных компаниях паники нет. «Онлайн-сделки мы практиковали еще до наступления режима самоизоляции, на ряде объектов электронная регистрация ДДУ уже давно в приоритете перед обычной. Это помогло нам настроить и другие процессы — мы наладили онлайн-консультирование, помощь с выбором квартиры, дистанционное подписание и оплату договора бронирования», — перечисляет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
В агентстве Est-a-Tet отмечают, что в онлайн-продажах первичного жилья нет ничего необычного: большинство покупателей и прежде не видели своих квартир перед заключением сделок, так как приобретали объекты в недостроенных домах. В «ИНКОМ» не соглашаются: «Люди еще не настолько доверяют электронным носителям, чтобы таким образом платить миллионы за квартиру, они хотят старые добрые бумажные договоры», — утверждает замдиректора департамента новостроек агентства Валерий Кочетков.
Цена в изоляции
Кошмар любого застройщика — снижение цен на квартиры — отрицают все опрошенные «Лентой.ру» участники рынка. «Пока принципиальных изменений в ценах на столичные новостройки мы не фиксируем, — констатирует Надежда Коркка. — Сейчас застройщики выжидают, чем закончится режим самоизоляции для рынка и каков будет спрос, когда клиенты вернутся. В такой ситуации они склонны сохранять текущий уровень цен, но никак не снижать их».
В «Гранель» считают, что снижать или повышать цены на квартиры пока преждевременно. У «Инград» ценники увеличиваются по мере повышения степени готовности проектов. «Мы не меняли цены в своих проектах в связи с режимом самоизоляции. В текущем состоянии рынка это представляется неразумным. До конца апреля на определенный пул квартир во всех проектах мы предоставляем скидки от 5 до 7 процентов», — рассказала Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101».
ГК «ФСК» между тем делает скидку для покупателей, которые приобретают квартиры через онлайн-сервисы, — на бесконтактной покупке можно сэкономить 50-150 тысяч рублей, в зависимости от проекта. В группе «Самолет» тоже акция для «удаленных» покупателей, максимальная сумма дисконта — 160 тысяч рублей.
УК «Развитие» дает скидку в размере 3,9 тысячи рублей с «квадрата» многодетным семьям, но с карантином это никак не связано: акция действовала и раньше. «Мы не пересматривали прайсы в проектах в связи с введением режима самоизоляции. Какие-либо скидочные предложения также не вводились», — в свою очередь говорит Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции».
