В конце 2019 года российскому рынку жилья обещали стабильное развитие — умеренный рост цен, снижение ипотечных ставок и постепенное увеличение спроса на квартиры. Январь и половина февраля прошли под знаком почти абсолютного спокойствия, а затем жизнь изменилась — всего за пару недель. 27 февраля Всемирная организация здравоохранения (ВОЗ) заявила, что ситуация с распространением коронавируса SARS-CoV-2 может выйти из-под контроля. Так и случилось — 11 марта вспышка коронавируса была официально признана пандемией. Практически одновременно обвалился мировой рынок нефти, за ним — фондовые рынки, курс рубля и акции крупнейших российских компаний. Страны, в том числе Россия, начали закрывать границы и в целом переходить на околовоенное положение. Ряд крупных европейских столиц как будто воспроизводят сцены из фильмов про конец света. Будущее российского рынка жилья — в материале «Ленты.ру».
Все на новенького
На первый взгляд, российские застройщики внезапно навалившемуся кризису даже рады: любое потрясение — повод продать незыблемые квадратные метры подороже. «В краткосрочной перспективе на фоне новостей о падающем рубле и повышении ипотечной ставки мы ожидаем увеличения спроса на квартиры, — подтверждает коммерческий директор застройщика «ФСК» Ольга Тумайкина. — Ведь в условиях нестабильности для наших граждан вложение в недвижимость традиционно считается самой надежной инвестицией. На волне повышения спроса будут расти и цены». По прогнозам эксперта, в ближайшие месяцы стоимость жилья в новостройках может вырасти на 5-7 процентов.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова также указывает, что некоторые застройщики захотят воспользоваться временным всплеском спроса, связанным с падением рубля, и поднимут цены. Это, в свою очередь, повлечет за собой снижение числа сделок, поэтому строительные компании должны быть осторожны, чтобы не допустить оттока потенциальных покупателей с рынка. «Заметное увеличение стоимости — на 15-20 процентов — возможно лишь для новых проектов, если изменятся ставки проектного финансирования. Но это долгосрочный прогноз, минимум на полгода вперед», — говорит Глазунова.
«Застройщики уже подготовили новый прайс с повышением цен в диапазоне до 10 процентов, но пока его не реализуют, а наблюдают за спросом, ипотечными ставками, макроэкономическими показателями, — утверждает Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость». — Еще прошло мало времени, чтобы давать прогнозы до конца года, так как для этого необходимо хотя бы примерное понимание длительности кризиса, оно появится через неделю-другую. Если рубль начнет укрепляться, то и кризис получится недолгим, а рынок не ощутит серьезных колебаний. А вот если кризис затянется, то, конечно, все будет гораздо сложнее».
В том, что скачок спроса на квартиры будет кратковременным, уверен и Василий Фетисов, коммерческий директор московского представительства группы «Эталон». Дальнейшие перспективы у сегмента жилья для массового потребителя расплывчатые: «При сохранении негативного тренда Центробанк может поднять ключевую ставку. Это, в свою очередь, сделает ипотеку менее доступной. Тем самым снизится эффективность главного инструмента поддержки для новостроек в массовом сегменте и в нижних ценовых фракциях бизнес-класса, где доля кредитного жилья достигает 40-60 процентов», — поясняет эксперт.
Низкая платежеспособность населения в совокупности с возможным ростом ипотечных ставок не позволят девелоперам поднять цены выше
Андрей Колочинскийуправляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам группы «Гранель», тоже сдержан в своих прогнозах: цены на квартиры, по его словам, продолжат расти из-за увеличения доли проектов с использованием проектного финансирования, но возможный рост ипотечных ставок для рынка новостроек станет «настоящим испытанием». Эксперт предполагает, что спрос на жилье будет падать, причем пик падения придется на лето 2020-го. Из хорошего, опять же, — короткий всплеск спроса в ближайшем будущем. «Сейчас уже можно сказать, что падение рубля и колебание валюты подтолкнет к более быстрому принятию решения тех клиентов, кто рассматривал покупку квартиры в этом году, но не решался», — говорит Нюхалов.
Согласно ожиданиям аналитиков «НДВ-Супермаркет Недвижимости», стоимость квадратного метра строящегося жилья может вырасти к лету в среднем на 5-7 процентов, а к концу года — на 10-15 процентов. «До конца года застройщикам придется пересмотреть ценообразование в своих проектах, — соглашается Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». — Рост цен будет обусловлен ростом себестоимости строительства». Масштабы роста он называет такие же — не более 10-15 процентов до конца 2020-го. «Низкая платежеспособность населения в совокупности с возможным ростом ипотечных ставок не позволят девелоперам поднять цены выше», — указывает эксперт.
Пока же у девелоперов праздник, слегка омрачаемый отсутствием стратегии поведения в сложившихся непростых условиях. «Мы показываем объекты до позднего вечера, а строительные компании, по нашим сведениям, фиксируют шквал звонков. В связи с этим у строителей идут экстренные совещания о том, что делать дальше», — рассказывает Борис Борискин, генеральный директор компании Skolkovo Realty.
Аналитики в свою очередь подтверждают, что ажиотаж на рынке новостроек не продлится долго: по словам Алексея Попова, руководителя аналитического центра ЦИАН, еще до начала пандемии и падения рубля застройщики столкнулись со снижением спроса. Причина — рост цен, опережающий рост доходов населения. Поддержать интерес граждан к покупке квартир должно было дальнейшее уменьшение ставок по ипотеке, о котором теперь говорить не приходится.
«В текущей ситуации у застройщиков не будет больших возможностей в плане повышения цен, тем более что значительная часть платежеспособного спроса была реализована в середине 2019 года», — полагает генеральный директор агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «Мало того, что в последние несколько лет реальные доходы населения не растут, так теперь еще подорожает импортная продукция и горюче-смазочные материалы, а это значит — постепенно все подорожает. Людям будет не до покупки квартир и не до ипотеки. Хорошо еще, если безработица не вырастет критически. В этих условиях застройщики не смогут поднять цены, а самые расторопные постараются поскорее продать квартиры со скидкой», — вторит ей Павел Луценко, руководитель федерального портала «Мир квартир».
В аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости» бизнесу мягко указывают, что повышать цены в настоящее время — «не очень мудрая стратегия». На смену ажиотажу на рынке жилья неизбежно придет стагнация, предупреждают аналитики, «а возможно, и намного хуже, чем стагнация, потому что помимо обвала цен на нефть и курса рубля экономику может подкосить еще один «лебедь», которого на рынке никто не ждал, — эпидемия коронавируса».
Личное против общего
Вторичный рынок тем временем живет отдельной жизнью, и поведение его участников в большей степени определяется личными обстоятельствами — так было и так будет, вероятно, всегда. «Часть продавцов на фоне падения рубля повышает цены, практически безуспешно пытаясь отыграть потери от скачка курса, — шансы закрыть сделку по ценам выше рынка невелики, — рассказывает Алексей Попов. — А другие продавцы — те, кому в силу жизненных обстоятельств нужно непременно совершить продажу, — напротив, готовы к значительным скидкам».
По данным «Авито Недвижимость», после укрепления доллара в 2014 году средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в России за полгода сократилась почти на 6 процентов, и отыграть снижение и вернуться на прежние уровни рынку удалось лишь к осени 2019-го. На данный момент средняя цена квадратного метра российской «вторички» составляет 54 тысячи рублей, за последний год она выросла на 5 процентов. Информации по динамике за последние недели пока нет.
«По поводу эпидемии коронавируса можно сказать, что она не оказала какого-то заметного влияния на рынок недвижимости столицы, в том числе на порядок осмотра квартир и заключения сделок, — отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». — Более того, события, связанные с выходом России из ОПЕК+ и снижением курса рубля, полностью заслонили для игроков рынка новости о коронавирусе». Эксперт указывает, что при ослаблении курса рубля поведение потенциальных покупателей «вторички» меняется стандартно: потребители, опасаясь обесценивания своих накоплений, начинают массово скупать квартиры, что приводит к короткому всплеску спроса на рынке недвижимости — не более месяца-двух.
